Kredyt na zakup mieszkania - rynek pierwotny

Banki: PKOBP, Pekao, Santander, Millennium, BNP Paribas, ING, mBank, Alior, Pocztowy, BOŚ, Citi, Pekao BH, BPS, Credit Agricole

Proces zakupu mieszkania na rynku pierwotnym:

• sprawdzenie zdolności kredytowej i ustalenie budżetu
• wybór mieszkania i podpisanie umowy deweloperskiej, rezerwacyjnej lub przedwstępnej
• wybór i analiza najlepszych ofert kredytowych
• złożenie wniosków kredytowych do banków
• uzyskanie decyzji z banków i wybór najlepszego kredytu
• podpisanie umowy kredytowej
• uruchomienie pierwszej transzy kredytu i następnie kolejnych transz zgodnie z umową z deweloperem
• odbiór kluczy (po wpłacie pełnej ceny do dewelopera)
• podpisanie aktu notarialnego nabycia

Więcej informacji o procesie zakupu mieszkania na rynku pierwotnym znajdziesz tutaj: Zakup mieszkania na rynku pierwotnym krok  po kroku

Podstawowe parametry kredytu:

• Kwota kredytu – do 90% ceny zakupu (można również uzyskać dodatkową kwotę na wykończenie mieszkania, więc w praktyce kwota kredytu może być wyższa niż cena zakupu)
• Wkład własny – minimum 10% ceny zakupu
• Okres – do 35 lat
• Oprocentowanie – zmienne (marża + WIBOR) lub stałe (przez 5 lat)
• Karencja w spłacie kapitału w okresie wypłaty transz

Nieruchomość w trakcie budowy / Karencja w spłacie kapitału

Karencja polega na tym, że miesięczna rata płatna do banku zawiera tylko odsetki. W okresie wypłaty transz karencja jest obowiązkowa. Oznacza to, że w okresie budowy nieruchomości, dopóki nie zostanie uruchomiona ostatnia transza płacimy do banku tylko odsetki. Oczywiście są one liczone od aktualnie uruchomionej kwoty kredytu, więc na początku są one niewielkie i z czasem stopniowo rosną wraz z uruchamianiem kolejnych transz kredytu. Po uruchomieniu ostatniej transzy następuje przejście na standardową spłatę kapitałowo-odsetkową czyli płacimy już pełną ratę kredytu.

W jednym z banków jest możliwość spłaty kapitałowo-odsetkowej od samego początku (od uruchomienia pierwszej transzy).

Wykończenie mieszkania

Oprócz kredytu na zakup mieszkania jest również możliwość uzyskania dodatkowej kwoty na jego wykończenie. Jest to dodatkowa kwota w ramach jednego kredytu – ta część kredytu na wykończenie jest wypłacana przez bank bezpośrednio na konto kredytobiorcy. Wnioskując o dodatkową kwotę na wykończenie większość banków wymaga zrobienia kosztorysu planowanych prac. W kosztorysie wskazuje się orientacyjne kwoty na poszczególne prace, które chcemy wykonać. Po zakończonych pracach bank sprawdzi czy prace zostały wykonane. Nie ma potrzeby dokumentowania poniesionych wydatków fakturami czy rachunkami. Pracownik banku zrobi zdjęcia mieszkania, które potwierdzą, że prace zostały wykonane. Nie ma też znaczenia faktyczny koszt wykonanych prac – prace, które zostały wskazane w kosztorysie mają być  po prostu wykonane.

Dokumenty wymagane do kredytu:

• umowa deweloperska, rezerwacyjna lub przedwstępna
• prawomocne pozwolenie na budowę
• wypis i wyrys z rejestru gruntów
• zgoda na bezciężarowe wyodrębnienie lokalu (jeśli deweloper ma kredyt zabezpieczony na działce, na której budowana jest nieruchomośc)
• Księga Wieczysta (wystarczy wydruk z https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl) oraz wyjaśnienie wzmianek (jeśli są)
• oświadczenie dewelopera (część banków wymaga, aby deweloper wypełnił formularz banku dotyczący kupowanego przez klienta mieszkania)
• dokumenty dochodowe i osobowe dotyczące Klienta

Umowa deweloperska

Jeżeli nieruchomość nie jest oddana do użytkowania (czyli formalnie jest w trakcie budowy) konieczne jest podpisanie z deweloperem umowy deweloperskiej. Jest to umowa w formie aktu notarialnego, która musi spełniać odpowiednie wymogi ustawowe. Deweloper też musi spełniać odpowiednie wymagania, np. posiadać rachunek powierniczy. Koszt podpisania umowy deweloperskiej (taksa notarialna) ponoszą po połowie deweloper i kupujący.

Umowa rezerwacyjna

Bardzo często deweloperzy przed podpisaniem umowy deweloperskiej proponują klientom podpisanie tzw. umowy rezerwacyjnej. Podpisanie takiej umowy nic nie kosztuje (jest to zwykła umowa cywilno-prawna) i często można od niej odstąpić bez kar. Daje to możliwość uzyskania decyzji kredytowej w banku. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji z banku można bez obaw o uzyskanie kredytu podpisać umowę deweloperską.

Umowa przedwstępna

Jeżeli nieruchomość jest już oddana do użytkowania to formalności wyglądają tak samo jak na rynku wtórnym. W takiej sytuacji podpisuje się najczęściej zwykłą umowę przedwstępną w formie cywilno-prawnej.  Oczywiście forma notarialna również jest dopuszczalna.