Prowizje, opłaty i inne dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

Jednym z najważniejszych kosztów kredytu hipotecznego są odsetki płacone wraz z każdą ratą. Wysokość płaconych odsetek uzależniona jest oczywiście od oprocentowania kredytu, które składa się ze stałej marży i zmiennej stopy bazowej (WIBOR, LIBOR lub EURIBOR). Jednak oprócz oprocentowania banki pobierają inne opłaty, które są również bardzo ważne. Często niską marżę bank może zrekompensować sobie innymi wysokimi opłatami lub wymogami, co ma istotny wpływ na łączny koszt kredytu. Może też być odwrotnie – wyższa marża przy niskim poziomie innych opłat i wymogów banku spowoduje, że kredyt jest bardziej opłacalny.

Poniżej przedstawiamy najczęściej stosowane przez banki opłaty i koszty dodatkowe.

Prowizja za przyznanie kredytu

Jednorazowa opłata jaką bank pobiera za udzielenie kredytu. Płatna po podpisaniu umowy kredytowej, przed uruchomieniem kredytu. Najczęściej można wybrać czy płacimy ją z własnych środków czy dodajemy ją do kwoty kredytu.

Koszt: od 0% do 5% kwoty kredytu

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Nie każdy bank pobiera opłatę za ubezpieczenie niskiego wkładu i nie zawsze jest ono stosowane. Najczęściej ubezpieczenie to stosowane jest kiedy kwota kredytu przekracza 80% wartości nieruchomości. Jeżeli np. wartość mieszkania wynosi 500 tys. zł, a kwota kredytu to 450 tys. zł to kwota jaką trzeba ubezpieczyć wynosi 50 tys. zł (bank nie wymagałby ubezpieczenia niskiego wkładu jeśli kwota kredytu wynosiła 400 tys. zł lub mniej).

Koszt: wysokość i sposób naliczania tej opłaty zależy od banku. Najczęściej bank podnosi marżę o np. 0,02% do czasu kiedy kwota brakującego wkładu własnego nie zostanie spłacona. Niektóre banki mogą pobierać tę opłatę z góry za określony czas lub za cały okres obowiązywania tego ubezpieczenia.

Wycena nieruchomości

Przed podjęciem decyzji o udzieleniu kredytu bank musi wycenić nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem kredytu. Część banków wykonuje swoją wewnętrzną wycenę, część zleca to licencjonowanym rzeczoznawcom majątkowym. Zwykle jest to płatne po podpisaniu umowy ale niektóre banki mogą wymagać uiszczenia opłaty za wycenę przed uzyskaniem decyzji kredytowej.

Koszt: od 0 zł do 1000 zł

Kontrola inwestycji

Jeżeli mieszkanie jest w trakcie budowy i kredyt uruchamiany jest w transzach niektóre banki pobierają opłaty za kontrolę postępów w budowie.

Koszt: od 0 zł do 300 zł (płatne przed każdą transzą)

Ubezpieczenie pomostowe

To ubezpieczenie stosuje każdy bank. Opłata za to ubezpieczenie jest naliczana do czasu wpisania przez sąd hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu.

Koszt: marża wyższa od 0,3% do 2,5%

Ubezpieczenie nieruchomości

Wszystkie banki wymagają, aby nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu była ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych. Z tego ubezpieczenia musi być zrobiona cesja na bank. W większości banków kredytobiorca może sam wybrać dowolnego ubezpieczyciela i ubezpieczyć mieszkanie na własną rękę. Niektóre banki wymagają, aby nieruchomość była ubezpieczona przez ich ubezpieczyciela, a jeśli klient wybiera swojego to podwyższają marżę (np. o 0,1%).

Koszt: około 0,1% wartości nieruchomości (rocznie)

Ubezpieczenie na życie

Ubezpieczenie na życie nie jest wymagane w każdym banku. Jednak niektóre banki wymagają, aby kredytobiorca był ubezpieczony na życie i czasami narzucają swojego ubezpieczyciela. Nierzadko zdarza się, że takie ubezpieczenie jest bardzo drogie, a jeśli klient wybierze swojego ubezpieczyciela, bank podwyższa marżę.

Koszt: bardzo różny, zależy m.in. od banku, sumy ubezpieczenia, zakresu ubezpieczenia, wieku kredytobiorcy

Ubezpieczenie od utraty pracy

Większość banków nie wymaga tego ubezpieczenia. Cześć banków jednak proponuje to ubezpieczenie w zamian za niższą marżę. Należy jednak bardzo ostrożnie podchodzić do tego typu ubezpieczeń, ponieważ często są bardzo drogie i mają dużo wykluczeń w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia.

Koszt: bardzo różny, w zależności od banku (np. 3,25% kwoty kredytu za ubezpieczenie obowiązujące 4 pierwsze lata kredytowania)

Nadpłata kredytu

Może się okazać, że w trakcie okresu kredytowania będziemy dysponować nadwyżką finansową, którą będziemy chcieli przeznaczyć na nadpłatę kredytu. Każda nadpłata kredytu powoduje zmniejszenie kapitału pozostałego do spłaty, a więc zmniejszenie łącznej sumy odsetek zapłaconych do banku. Duża część banków pobiera opłatę za nadpłatę kredytu w pierwszym okresie kredytowania (3 lata) ale są też banki, które nie pobierają za to opłaty od samego początku kredytowania.

Koszt: od 0% do 3% od nadpłacanej kwoty

Wcześniejsza spłata kredytu

Całkowita spłata kredytu powoduje zamkniecie kredytu, a więc bank przestaje naliczać odsetki. Jeżeli spłacimy kredyt całkowicie przed terminem zawartym w umowie kredytowej bank może pobrać za to opłatę. Większość banków pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu w pierwszym okresie kredytowania (3 lata) ale są też banki, które nie pobierają za to opłaty od samego początku kredytowania.

Koszt: od 0% do 3% od nadpłaconej kwoty

Jeśli znamy marżę i oprocentowanie kredytu to łatwo jest obliczyć wysokość miesięcznej raty, oszacować łączny koszt odsetek i w ten sposób porównać banki. Natomiast policzenie prawdziwego kosztu kredytu i prawidłowe porównanie ofert kredytowych jest trochę bardziej skomplikowane.