Kredyt mieszkaniowy - jak banki oceniają zdolność kredytową

Wnioskując o kredyt hipoteczny, doradca kredytowy składa do banku w imieniu klienta wniosek kredytowy wraz z całą wymaganą dokumentacją. Następnie bank, na podstawie przedłożonych dokumentów oraz innych źródeł informacji, analizuje sytuację finansową klienta oraz całą transakcję i wydaje decyzję kredytową o udzielaniu lub odmowie udzielenia kredytu.

Warto znać podstawowe kryteria, którymi kieruje się bank analizując wniosek kredytowy i wydając decyzję kredytową:

1. Zdolność klienta do spłaty kredytu

Podstawowym pytaniem jakie zadaje sobie bank jest pytanie: „Czy dochody klienta są wystarczające, aby pokryć ratę wnioskowanego kredytu oraz inne miesięczne wydatki?”.

Jeżeli chodzi o dochody to oprócz wysokości dochodów, banki biorą pod uwagę m.in. także takie kwestie jak źródła dochodów, staż pracy, rodzaj wykonywanej pracy, stabilność dochodu oraz prawdopodobieństwo jego kontynuacji.

Kalkulując miesięczne wydatki klienta bank bierze pod uwagę ratę wnioskowanego kredytu, raty innych zobowiązań kredytowych klienta, wysokość kredytów odnawialnych, limitów kart kredytowych, a także sytuację rodzinną (ilość osób w gospodarstwie domowym), wydatki mieszkaniowe, wydatki związane z eksploatacją samochodu itd.

Banki bardzo różnie oceniają zdolność klienta do spłaty kredytu, jednak każdy bank stosuje wskaźnik DTI (debt-to-income). Wskaźnik ten pokazuje stosunek wszystkich miesięcznych zobowiązań kredytowych klienta (w tym przyszłej raty wnioskowanego kredytu) do wysokości miesięcznych dochodów. Zgodnie z najnowszą rekomendacją KNF-u wskaźnik DTI może maksymalnie wynieść 50% (przy dochodach poniżej średniej krajowej) lub 65% (przy dochodach powyżej średniej krajowej).

2. Prawdopodobieństwo spłaty kredytu przez klienta

Najważniejsza w tym punkcie jest historia kredytowa klienta. Pomimo wysokich dochodów klienta i niskiego wskaźnika DTI, bank może nie zgodzić się na udzielenie kredytu ze względu na złą historię kredytową. Jeżeli klient w przeszłości nie spłacał kredytów w terminie, miał duże opóźnienia w spłatach rat lub rozpoczętą windykację, bank będzie się obawiał, że w przyszłości może być podobnie i może wydać decyzję negatywną. Oczywiście każdy przypadek jest inny i każdy klient jest oceniany indywidualnie.

3. Zabezpieczenie

Banki sprawdzają dokładnie stan prawny oraz wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Cześć banków szacuje wartość nieruchomości na podstawie własnych analiz, część wymaga operatu szacunkowego sporządzonego przez zewnętrznego licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, nie może przekroczyć 90%. W części banków wskaźnik ten nie może być wyższy niż 80 – 85%.

Należy pamiętać, że banki bardzo różnie oceniają zdolność kredytową i bardzo różnie rozkładają akcenty na poszczególne czynniki wpływające na zdolność kredytową. Fakt, że dany bank wydał decyzję negatywną nie oznacza, że w innym banku będzie tak samo. Jeden bank może nie zgodzić się na udzielenie kredytu, a drugi udzieli kredytu na bardzo dobrych warunkach. Dobry doradca kredytowy przeanalizuje dokładnie sytuację, pomoże odpowiednio przygotować wniosek wraz z potrzebną dokumentacją i poprowadzi klienta przez cały proces kredytowy, tak aby zakończyło się to decyzją pozytywną na najlepszych możliwych warunkach.